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這些極具江南遺韻的古建筑怎么對待，成了一件棘手的事情。

在有一定歷史價值，政府卻又無力保護這一兩難背景之下，古城蘇州對一部分非文物保護單位的古建筑毅然選擇了“上市”這條路。

蘇繡創(chuàng)始人沈壽的故居“繡園”、唐寅故居“桃塢別院”、有精美百花木雕的“口金德園……這些有著相當歷史文化意義的古宅，正在以千萬元的交易價格重新為私人所擁有。

□《南方周末》記者易穎 《蘇州日報》記者高巖

在城市的現(xiàn)代化和歷史建筑的保護這兩者之間，中國不少城市在備受爭議中前行。這一回，爭議的對象是蘇州，一個以歷史風味保護完好著稱的江南古城。

10月25日，蘇州公布了《蘇州古建筑保護條例》，條例中明確“鼓勵國內(nèi)外組織和個人購買或者租用古建筑”。戲劇性的是，3天以后通過的《中華人民共和國文物保護法》規(guī)定，國有不可移動文物不可轉(zhuǎn)讓抵押和買賣。由此，《蘇州古建筑保護條例》一度被報道說因與國家法律有沖突而被“叫�！�。

12月6日，記者從蘇州獲悉，《保護條例》并未被叫停。蘇州市人大法工委的專家解釋說，新條例所允許買賣的古建筑明確規(guī)定是屬于非文物的范圍，與國家文物法中所指的文物概念有根本區(qū)別，因此并無沖突。

古城與古宅

蘇州是一座奇妙的古城。

在的士司機沈銘鑄這樣的蘇州人看來，除了拙政園、獅子林、留園這樣的江南園林和文物古跡外，這個古城較“寶貝”的，就是分布在大街小巷的200多處破舊的古建筑。

“不要看破破爛爛的，這些古宅都是解讀蘇州歷史的密碼�！眳嵌紝W會副會長、64歲的王仁宇退休前是蘇州市文物管理委員會的主任，對蘇州歷史可謂了如指掌。

因為經(jīng)濟發(fā)達，很早以來，眾多達官貴人、商賈富豪和文人雅士就愛在這里置地蓋房，至明清鼎盛時期，蘇州古城內(nèi)外便有600多處私家園林。

“保留得較完整的便成了旅游景點，”王仁宇認為，現(xiàn)存的200多處破爛的古建筑是“古城的遺傳基因”，“如果只有孤零零的一些文物，沒有大量古建筑在那兒支撐著，很難說這個城市還會不會保留這種江南遺韻。”

然而，“破破爛爛”正表明，這些古宅正處于令人擔憂的狀態(tài)。

蘇州“潘宅”曾經(jīng)是江南較好豪宅。乾隆時期巨商潘麟兆兄弟幾人一起做生意，靠著往返于印度和東北地區(qū)經(jīng)營絲綢藥材積累的巨資，他們修建了占地5400多平方米的大宅子。

現(xiàn)在的潘宅已經(jīng)十分破舊，但七進五路的結(jié)構(gòu)還大體保留著。這得益于外面門框上釘著的“蘇州控保建筑”的牌子�！翱乇＝ㄖ笔翘K州的發(fā)明創(chuàng)造。王仁宇回憶說，1982年全市搞了一個文物和古建筑普查，發(fā)現(xiàn)除了國家、省級和市級文物建筑以外，蘇州還有260處“有相當價值”的古建筑。于是，統(tǒng)統(tǒng)釘上“控制保護建筑”的牌子。在后來的舊城改造過程中，這些古建筑得以享受了“準文物”待遇。

就在這20年間，國內(nèi)很多歷史文化名城的古建筑卻大多沒有躲過舊城改造引發(fā)的大規(guī)模拆遷劫難。

雖然“始終沒有動”，但尷尬的是，這些“準文物”很少能享受到文物的維修待遇。實際上，對于有著140處文物保護單位的蘇州而言，每年400萬元左右的文物保護資金都是杯水車薪，“控保”古建筑就更是難以顧及。有關(guān)部門含蓄的說法是，“一直沒有建立持續(xù)的投入機制”。

“老房子住著冬暖夏涼，就是太舊了，”61歲的潘蘊德是潘家第19代后人。她回憶童年時候的大宅院，“在里面捉迷藏，很多地方都跑不完，每一進的照壁上的透雕花草都不一樣�！�

她的老伴趙根寶在邊上指點我們看房梁上一些缺損的地方，“可能是榫頭爛了，這些木雕刻花的東西開始往下掉了�！�

“前人建得起，但我們維護不起�！逼浇瓡嬙汗に噹煑钽桥思彝馍�，也住在潘宅里面，因為業(yè)務(wù)關(guān)系，他經(jīng)常在外面幫著“弄弄老房子的牌匾”，知道古宅的維護費用“不是一個小數(shù)目”，他說，日子有好有壞，但潘家的后人沒有富得可以維修祖業(yè)的。因此潘宅就一直沒有維修過。

像潘宅一樣，蘇州的古宅絕大部分在解放后成為了國有企業(yè)的廠房或者普通市民居住的公房。在另外一些已經(jīng)變成“七十二家房客”式的大雜院，記者看見，原來是園林的空地四邊搭建了不少屋子，狹窄的空地上晾滿了衣服，院角倒水的地方則堆放著幾個馬桶。

賣家

事實上，早在5年前，蘇州古建筑就悄然走上了“上市”之路。

1995年，蘇州市政府將古城區(qū)劃分為54個街坊進行開發(fā)。首批試點的3個街坊都各有幾處文物和控保建筑。拿到37號街坊開發(fā)權(quán)的滄浪房地產(chǎn)開發(fā)集團將文物建筑照規(guī)定整修了，但袁學瀾故居則讓董事長史建華好一陣猶豫。

袁學瀾是清代詩人，太平天國戰(zhàn)亂后遷入蘇州城中，購得盧氏舊宅加以整修，因為從庭院里面能看到不遠處的雙塔，便題為“雙塔影園”。但是，這個“堂屋宏深，屋比百椽”的宅院如今卻住著68戶人家，跟其他大雜院一樣破敗不堪。

講究效益的開發(fā)公司通常都不喜歡“動”控保建筑。房子維修要求高，安置里面擠得密密麻麻的居民又麻煩。但史建華卻用一個保護性很強的方案爭取到了文管委的支持。在將住戶協(xié)議搬遷以后，公司投入上千萬元加以修繕、改造，并仿照拙政園的風格，挖池疊石、建亭筑軒。如今，這個邊上有河、門前有樹，周圍是一片獨院別墅的古宅已經(jīng)成為市內(nèi)價值較高的一個古建筑項目。

“外面覺得買賣古建筑很驚奇，其實一改造舊城就會遇到這個問題。里面的住戶動遷出來，這個古建筑怎么辦？沒有哪家公司有能力讓它空著做博物館�！薄半p塔影園”整修的同時，史建華在旁邊配套開發(fā)了一片高檔別墅，結(jié)果，這一片的地產(chǎn)價值立即提升，滄浪由此成為首批試點中唯一盈利的公司。

隨后，蘇州古建筑的“上市”開始悄悄演練。蘇繡創(chuàng)始人沈壽的故居“繡園”、唐寅故居“桃塢別院”、園內(nèi)有精美百花木雕的“唫德園”和費氏老宅等另外一些控保建筑，也被房地產(chǎn)公司或產(chǎn)權(quán)方加以整修后高價出售或出租。這些古宅的修繕程度不盡一致，唫德園和雙塔影園是精裝修，桃塢別院只是簡單清理。據(jù)說，幾棟古宅的售價多在1000萬元以上。

當破敗的古宅置身于市場交易的舞臺上后，無論是產(chǎn)權(quán)方還是購買者，都在修繕保護上下足了功夫，以便恢復其“古董”身價。就在去年的蘇州房展會上，一個被精心包裝的古典園林式私家庭院“紫竹苑”以2500萬的“天價”震驚了國內(nèi)房地產(chǎn)界。

可以說，正是這些民間操作微妙地影響了有關(guān)部門，較后促成了《保護條例》中買賣條款的產(chǎn)生。

“我們是‘不求所有，但求所在’。表面看賣了，但實際上是吸納民間資本來參與保護，就算是賣給國外組織，建筑物是不可移動的，它們永遠都在蘇州，誰也拿不走�！狈止芪幕逃母笔虚L朱永新介紹說，在看了很多修繕的古宅以后，蘇州市的領(lǐng)導班子已經(jīng)達成這一共識。“我們覺得，市場能做的事情，社會能做的事情，我們政府就不要包著�！�

買家

上市方向一定，如何確定價格便成為各方關(guān)注的一個話題。

朱永新說，“歐洲有些破舊的古城堡是一塊錢賣給個人，我們的古建筑都在市區(qū)，價值高，故交給市場去定價�！�

通常情況下，古宅的價格是由買賣雙方根據(jù)搬遷和裝修成本，結(jié)合地段和環(huán)境情況來商議的。

“以后古建筑買賣，我們的底價是把里面居民動遷出來的成本，”朱永新分析說，“如果要把古建筑的無形資產(chǎn)都打入價格中，沒有誰買得起，《保護條例》規(guī)定買了就要維修，那筆費用還是個大數(shù)目�！�

山塘街250號正在修建的“山塘雕花樓”就花了商人周炳中不少資金。

這個原來是清代中醫(yī)許鶴丹故居、一度成為太平天國指揮部的許宅去年發(fā)生了一次火災(zāi)。當?shù)氐膮^(qū)房管局因為有保護的責任，“急于找人把它修起來”，周炳中不顧家人反對花200萬元買下了這個廢墟。他解釋說是“蘇州人的古建筑情結(jié)”作怪。但是，等他今年年初開工的時候，卻拿定主意要建一座豪華的“雕花樓”來經(jīng)營了。

影響周炳中決策的較主要原因是，許宅所在的山塘街緊挨著蘇州歷史上較為繁華的閶門。而今年蘇州正準備規(guī)模開發(fā)山塘歷史街區(qū)保護點，提出的口號是“杭州看西湖，蘇州看山塘”。這讓周炳中看到了商業(yè)前景。

“賣出去的關(guān)鍵就是為古建筑找一個修繕保護的責任主體�！笔形墓芪撠熑私榻B說，《保護條例》對隨意改變古建布局、結(jié)構(gòu)和裝修的行為都有明確的處罰規(guī)定，在明年年初條例實施以后，文管部門還將對賣出的古建筑的每一個構(gòu)件都進行登記造冊，以便每年進行檢查。

據(jù)了解，目前幾棟古宅的購買者中，有3個臺灣商人、1個香港商人和2個本地商人。除了周炳中是有意識經(jīng)營以外，其余的都是買來居住，行事十分低調(diào)。

“歷史上，這些古建筑就是私家園林，”蘇州市副市長朱永新說，“現(xiàn)在的人想買就說明有實力也有鑒賞力，就算是附庸風雅，也比擺著沒有人管好�！�

對于“園林上市是不是私有化”的提問，朱永新回避說，“不提私有化，我們提的是走民間道路”，他接著說，“蘇州叫賣古建筑是全國較好聲，其實我們還是有些羞答答的，條例上面都沒敢提出產(chǎn)權(quán)的概念，如果更進一步，明確產(chǎn)權(quán)可以繼承轉(zhuǎn)讓，這樣，投資者也許會少很多后顧之憂�！�